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置业专家为您解答二手房交易税费计算

2019-08-16 16:06:47来源:励志吧0次阅读

置业专家为您解答 二手房交易税费计算

二手房交易税费的产生主要包括以下 4 种情况:

二手房交易税费

一. 正常过户

1.营业税

营业税:(税率 5.55% 卖方缴纳)根据 2010 年房产新政,转让出售购买时间不足 5 营业税 年的非普通住宅按照全额征收营业税, 转让出售购买时间超过 5 年的非普通住宅或者转让出 售购买时间不足 5 年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过 5 年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过 5 年这里首先看产权证, 其次看 契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的 计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收 的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商 铺、写字间或厂房等则不论证是否过 5 年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税

个人所得税:(税率交易总额 1%或两次交易差的 20% 卖方缴纳)征收条件以家庭 为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。 在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买 时间超过 5 年。 如果两个条件同时满足可以免交个人所得税; 任何一个条件不满足都必须缴 纳个人所得税。

注: 如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5 年则需要以纳税保证金形式先 缴纳, 若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金, 具体 退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否 有其他房产作为家庭唯一住宅的依据, 其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案 登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况 都要缴纳个人所得税。 而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况, 个人所得税也 必须征收差额的 20% 3. 印花税 印花税:(税率 1%买卖双方各半)不过从 2009 年至今国家暂免征收。

4. 契税

契税:(基准税率 3% 优惠税率 1.5% 和 1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率 征收交易总额的 3%,若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%,若 买方首次购买面积超过 90 平(包含 90 平)的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。 注:首次 购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠, 契税的优惠是以个人计算的, 只要是首次缴契税 都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%。

5.测绘费

测绘费:1.36 元/平米 总额=1.36 元/平米*实际测绘面积 (08 年 4 月后新政策房改房 测绘费 测绘费标准:面积 75 平米以下收 200 元,75 平米以上 144 平米以下收 300 元,144 平米以 上收 400 元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局 的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额

二手房交易手续费总额:住宅 6 元/平米*实际测绘面积,非住宅 10 元/平米 二手房交易手续费总额

7.登记费 (工本费)80 元 共有权证:20 元。所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身 登记费: 登记费 份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、 买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还 需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸 两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。 注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改 之后则需要先做继承公证再交易过户; 如在房改之前, 则应提交派出所开具的死亡证明原件。 省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改 原始票据原件。

二.赠与过户 赠与过户

1、费用: 但是需要增加 ⑴公证费 40 元/平米*产权证面积 ⑶ 费用 免征营业税和个人所得税, 契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样 2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复 、所需材料 印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同 正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

三.继承房产交易过户 继承房产交易过户 1、继承房产的费用有:⑴公证费 40 元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80 元/单 放 、继承房产的费用有 弃继承公证 80 元/人 注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收 20%,不过 只要是符合家庭唯一住房和购买超过 5 年的话就可以免征个人所得税, 而且个人所得税退税 的政策同样适用。 2、所需材料:⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份 、所需材料 证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 注: 继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承, 这样就要求证明当事人即为所有继承人 并且都自愿放弃继承权。

四.析产

析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予 以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产 两种情况。 过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。 除其他材料外还需要离 婚协议书或者法院判决书复印件。

二手房交易税费计算方法:

二手房交易税费计算方法: 买方: 买方: 1、契税: 成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于 144 平米的税率为 3%) 2、交易服务费: 建筑面积(平方米)×3 元 3、交易印花税: 成交价或评估价(高者)×0. 05% 4、产权转移登记费: 50 元(每增加 1 人加 10 元,买家为单位的 80 元) 卖方: 卖方: 1、交易服务费: 建筑面积(平方米)×3 元 2、交易印花税: 成交价或评估价(高者)×0. 05% 3、土地出让金: 成交价或评估价(高者)×1% 4、解困房: 成交价或评估价(高者)×1% 5、商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积 6、分摊费用: 成交价/总面积×分摊面积×10%(10 楼以下) 成交价/总面积×分摊面积×20%(10 楼以上) 7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用 房的免征) 8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满 五年)

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