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通州新房成交攀升下半年或企稳

2019-08-16 19:05:46来源:励志吧0次阅读

  业内人士认为,相比之前降价也无人问津,6月通州楼市已经明显量价齐涨,整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

  合生·滨江帝景为精装修项目,目前对外报价为16000元-18000元/平米。

  6月,金隅花石匠认购了1 7套,均价为1 612元/平米。

  华业东方玫瑰或将在8月推出今年最后一批产品,约四五栋楼。

  1月298套、 月815套、5月861套、6月1 78套,今年以来,通州楼市销售可谓是节节攀升。6月签约量更是创限购后新高。

  楼市成交转暖,不少买房人重新活跃起来。有的购房者告诉,近期发现一些性价比高的楼盘人气很旺,已经有点担心房价开始上涨,“是不是现在就该尽快买了?”

  经历了调控的冲击、楼盘降价突围,再到现在的升温,通州楼市似乎已经打通了回暖的任督二脉。

  市场

  6月销量创限购后新高

  近日走访了位于通州的华业东方玫瑰,现场遇到了近十组看房人。一位购房者说,在通州看楼有一段时间了,考虑最近的市场情况,加上又有的优惠,所以想出手。

  据华业东方玫瑰相关负责人介绍,截至6月底,项目上半年的销售额达10亿元,现在每天平均看楼人数也保持50组左右。

  不止是华业东方玫瑰,根据了解,运河湾、金隅花石匠等楼盘近期都有不错的业绩。新盘合生·滨江帝景人气也很旺。

  北京中原地产显示,6月通州销售达到1 78套,创限购后新高。单月销售额也破20亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,相比之前降价也无人问津,6月楼市已经明显量价齐涨,整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

  预期

  下半年量价基本稳定

  针对目前通州市场情况,华北珠江地产营销副总监刘云岐表示,政策利好和配套设施的不断完善,增强了购房者的信心,加快了他们的入市步伐。开发商会加速推盘来迎合刚性和改善性需求的购房者。考虑到开发商的资金周转趋好,有的楼盘优惠减少,下半年楼市将以稳为主。

  不过在新华联运河湾相关负责人看来,下半年通州的楼市仍存在不确定性。一方面市场回暖可能会引来新的政策打压,另一方面经过上半年释放,后续的刚性需求量可能不足。在这种情况下,预计下半年房价不会大涨,但是销售量不会有明显提高,能够与上半年持平已经算是较好的情况。

  还有机构人士认为,和昌平、大兴等区域相比,之前过度开发,导致通州市场特别是二手房市场,积压了大量的低成本房源,这也会制约新房市场的上扬幅度。

  值得注意的是,在采访过程中,一些买房人在回暖节奏中出手,也有一些买房人开始抱怨开发商优惠幅度缩水。购房者刘先生告诉:“通州部分楼盘原来是14000元/平米左右的价格,现在15000多元/平米,只给全款客户9.8折优惠。”但刘先生觉得,只要调控不放松,房价反弹不会有太大空间。

  通州一位开发商则表示,通州楼市经过一轮“挤泡沫”的过程,一方面,现在新城建设稳步推进,利好叠加,另一方面,多数开发商倾向于谨慎的价格策略,“两方面作用有望推动通州楼市走出低谷。”

  ■ 开发商策略

  产品:刚需搭配刚改

  价格:“大涨不现实”

  7月8日,位于通州和朝阳接壤区域的8哩岛项目推出50套 00平米上下的平层别墅。项目人士介绍说,此时也希望推出改善性产品试探一下市场。

  相对于8哩岛的探市,通州区域更主流的还是刚需产品放量。在通州开发商看来,下半年也将保持这种趋势。

  无论是在售的华业东方玫瑰、金隅花石匠,还是将开盘的合生·滨江帝景,主力都是面向刚需特别是首次置业者的户型。面积从50、60平米到90平米之间。7月2日,老项目京贸国际城开盘,推出6号楼 00余套房源。据项目人士介绍,主力户型也是平米的两居,当天认购超过100套。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,在高层表态楼市调控不松动的情况下,楼市基本面特别是郊区楼盘由刚需支撑的现状,不会有明显转变。在这种情况下,开发商放量也必然考虑对接刚性需求。

  不过也有部分开发商表示,在刚需产品为主的情况下,也会尝试搭配推出面积稍大的改善性房源,通过产品品质,吸引改善性购买力。

  对于价格策略,通州区域开发商普遍表示会以稳为主,大涨不现实,缺少支撑,“大部分楼盘也都有比较大的库存量”。不过在市场回温的情况下,部分前期以价换量开发商已经改善了资金状况,明显降价的可能性也不大。一位前期降价的开发商还对表示,目前通州多个楼盘一经缩小优惠幅度,有的则是“优惠噱头大,实际成交价并不低”。

  ■ 个案

  华业东方玫瑰

  优惠收缩 8月或推新组团

  通州市场的整体复苏中,一些嗅觉灵敏的“明星楼盘”已率先实现热销局面。位于地铁八通线临河里站附近的华业东方玫瑰,便是这样的“先知暖”者。根据北京市房地产交易数据显示,华业东方玫瑰在5月以来月成交量开始破百,当月成交112套,均价为1409 元/平米;6月成交翻倍实现 2 套成交,均价也涨至14286元/平米;7月截至11日,已成交104套,均价再度攀升至14462元/平米。目前,项目均价达到14500元/平米,相比5月份的均价已经有所上浮,而折扣幅度也从此前最低的8.9折过渡为当前的9.8折。

  项目销售人员坦言,项目突然热销也出乎了他们的预期。据介绍,目前华业东方玫瑰A区产品已所剩无几,仅剩下个别较高楼层和个别户型。“包括今年底和明年底交房的楼栋基本售罄,仅余不足20套尾房,接下来应该要开另一个组团了。”销售人员介绍。

  据华业内部人士介绍,按照正常的流程,另一个组团的销售证将会在8月拿下,届时也将会推出今年计划中的最后一批产品,预计推出栋楼,产品仍以对接刚需需求的两居和小三居产品为主。因为受到组团环境成熟度等差异影响,预计新一期价格会与上半年持平。

  而据了解,项目取消折扣的动力还有源自于年度销售目标的提前完成。据知情人士透露,该项目5月刚过,便已经完成全年销售目标,之后项目屡次调整价格与推盘户型以应对市场需求。

  金隅花石匠

  景观楼座 价格将顺势上扬

  坐拥地铁八通线起点站土桥站的金隅花石匠,随着项目教育配套的落实北京第二实验小学正式进驻社区,并于6月顺利完成招生9月开学。同时项目二期交房时间临近,9月即可实现入住。在众多利好消息的影响下,终于在大市升温的“红五月”迎来热销。

  据北京市住建委数据,金隅花石匠今年5月份,认购了110套,均价为1 008元/平米。6月,认购1 7套,均价为1 612元/平米。而据了解,项目即将推出新品,与前期的临街楼栋相比,即将推出的两栋楼是位于小区中间位置的南北景观楼座,价格也因此上调至15000元/平米左右,将推出100套房源左右。“根据蓄客情况来看,因为楼座的位置更具优势,所以适当地调价也能被大部分购房人所接受。”项目营销总监李然告诉,项目的全年任务虽然还未完成,但根据市场整体情况来看后期销售并无太大压力。

  另据了解,金隅花石匠的商住产品“自由筑”,全部为4.2米挑高的loft产品,目前正处在前期蓄客阶段,已登记客户600多组,起价9800元左右。据相关人员透露,具体到开盘时,南北朝向的户型估计价格在10000元-11000元/平米。

  合生·滨江帝景

  新盘要卖“刚需能接受的价格”

  位于运河西大街的合生·滨江帝景,是通州今年要上市的一大新盘。从该项目了解到,首次开盘将推出88、89平米两居及110、150平米三居,共计四种户型。

  滨江帝景项目总经理邓历对说,四种户型中,主力还将是两居户型。这也是基于今年通州楼市的回暖主要是由于刚需的释放。新盘放量因此要多对接刚需。

  据介绍,滨江帝景计划今年消化掉两栋楼400余套房源。不过考虑到市场情况,会分为多次放量;推盘价格方面,“肯定是刚需能接受的价格。”目前,滨江帝景对外报价为16000元-18000元/平米,带精装修,散客有“5万抵7万”等优惠,一些团购还有另外的折扣。

  对于下半年楼市,邓历不愿说“乐观”,但表示“看好”。在他看来,五六月份的热销主要还是去年积累的刚需释放,目前也不排除有部分恐慌性购房的情绪。不过,只要没有新的政策打压,整体市场可能会在一种动态变化中适度上扬。

  邓历表示,更多的信心来自于产品本身。在通州,滨江帝景项目规划较为纯粹,也是为数不多的精装板楼,装修标准高,“用合生·霄云路8号的品质打造刚需产品”,这就形成了对于竞争产品的差异化。在自身产品搭配上也有差异化,不同户型可以对接不同的市场需求。

  开发商说

  “不要太冒进”

  通州某开发商:

  相比大兴、昌平,通州对于楼市冷暖的表现更为敏感,最直观的感受是涨得快落得也快。

  从目前来看,北京东部的吸引力还是更大一些,尤其是对于在朝阳区工作的人群。目前看来,通州楼市比去年好很多。但整体表现仍较平稳,各个项目根据不同情况也会有不同的反应。至于后市,挺难预测,但开发商还是不要太冒进,太猛了会受打压,那通州就会首当其冲受到影响,后期还是以稳为主,保持稳中有进最好。

  开发商应更专注产品品质

  园中园有关负责人:

  通州楼市在近期感受到一定暖意,但应该看到这是在前期低迷之后的相对暖意。而在现阶段,楼市还经不起波折,大家都应该有呵护市场、平稳发展的共识。金融街园中园在售的低密独栋办公产品,现在依然保持着价格上的优惠。我们也建议同区域开发商都保持平稳的价格策略。

  调控给开发商提出了更高的产品要求。开发商可以更专注于打造产品品质,包括提高配套水平,挖掘自身差异化优势等。金融街对园中园的开发定位,也是把握通州新城建设方向,提供给市场更多选择,特别是可以吸引一些创意产业进驻等。

  通州相对于其他郊区县,有地缘上的优势,现在又有北京重点发展的支持。越来越多品牌开发商进驻,应该在开发出优质产品的基础上,形成合力,将通州打造为更多置业者关注的宜居宜业新城。区域内外都能形成良性的、高品质的竞争,让买房人和开发企业都能受益。

  上半年通州区普通住宅成交变化数据

  时间 套数 面积(万平米) 均价(元/平米) 成交额(亿元)

  2012年1月 298 2.55 1554 .96

  2012年2月 88 .76 16060 6.04

  2012年 月 815 8.15 15745 12.8

  2012年4月 7 4 7.12 15871 11. 0

  2012年5月 861 8.85 15710 1 .90

  2012年6月 1 78 1 . 15287 20.

  来源:北京中原地产、北京市住建委

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