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河北燕郊一个北京卫星城的死与生

2019-06-07 21:06:27来源:励志吧0次阅读

小儿干咳
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“虽然在北京工作,但并不反感自己被称为燕郊人,待的时间久了,对这里就慢慢有了归属感。”付利民说。

付的老家在河北省保定市,2006年,付利民考入北京化工大学北方学院,“当时还以为燕郊在北京,报到后才发现到底还是没出省。”

2010年大学毕业时,时值燕郊房市大热,于是,他在当地某房企做了一年的销售员,然后才跳槽到位于北京CBD区域内的一家IT企业。

一年后,认识了他现在的妻子 一个“北漂”的北方女孩。他们利用售楼时攒下的钱,加上家里的补贴,在燕郊按揭买了一套100平米的房子作为婚房,和很多居住于燕郊的“北漂”一样,开始了每天奔波于北京、河北两地的“候鸟式”生活,体验着燕郊这个卫星城带给他的家庭的温馨,以及路上的拥挤和痛苦。

如同在这里安家的数十万怀揣“北京梦”的外省青年,付利民将自己的家庭和生活与这个十几年来以非常规速度发展的京东小城紧紧捆绑在一起。尽管一开始较多的是出于无奈,但今天在很多人看来,除了生活的惯性之外,对燕郊的未来也开始有些充满想象了。

但是,在燕郊之外,争论和怀疑显然更为激烈。无论是其快速膨胀的房地产业,还是薄弱的城市公共服务配套、纠结的城市功能定位、园区经济的产业窘境,都在城市移民快速涌入的过程中被聚焦和放大。在经历了多年北京城市资源外溢的希望与失望后,燕郊一方面慢慢地开始走上了一个超大城市卫星城常规的发展轨道,同时,也越发严峻地面临“城市病”的侵袭。

这是一个需要严肃讨论燕郊“死”与“生”的时刻,尽管在作为一个北京典型的卫星城发展道路上,其具备的乐观预期和悲观预期一样鲜明,但是,作为一个独立的城市,在其跌宕起伏的城市命运的关键性影响因素中,大部分是其无法掌控的,这在很大程度上反映了这个卫星城的悲情一面。

因毗邻北京,燕郊在并不悠久的城市发展历史中不可避免地受到了特大型城市北京的影响,作为一个功能发展尚不成熟的卫星城,在未来无论繁荣与衰败,燕郊都将和北京有着不可割裂的联系。

而经由对燕郊城市的过去和未来的讨论,触及的则是中国卫星城发展的问题。在很多大城市出现所谓“城市病”以及资源外溢的背景下,中国的卫星城将迎来怎样的机遇和挑战?卫星城的发展又将为中心城市的“城市病”疏解带来什么积极的改变?

1. 京东房地产之城

在燕郊对外招商的宣传广告中,也极少见到“三河燕郊”或是“廊坊燕郊”的字样,更多打出的是“京东名城”和“北京后花园”的口号。

由北京去往燕郊,下了通燕高速便到了燕顺路。这条在2008年底基本完成拓宽绿化改造的道路是目前生活在燕郊的北京上班族通勤两地的主要干道之一。即使在工作日过了交通高峰时段,这里依旧车流如龙繁忙不已。

沿着栽种着梧桐树的步行道一路向北,除了两边多如牛毛的餐馆和商场,由南自北鳞次栉比地高耸着丽庭北岸、世纪名苑、纳丹堡、星河皓月等十余个大大小小的新式住宅小区,而仅仅在十年前,这里还是一片荒芜。

“路灯、红绿灯都没有”,据付利民介绍,在改造之前,燕顺路还是一条小小的柏油马路,“晚上从纳丹堡小区出来连车都打不到。”

燕顺路可谓是这些年燕郊城市变迁的真实写照。十余年中,尽管争议不断,但无论从经济体量还是城市景观,燕郊的发展速度无时不吸引着人们的眼球。

“十一五”期间,燕郊高新区总共完成地区生产总值727亿元,财政收入118.45亿元,固定资产投资618亿元,年均增长分别为20.11%、25.2%和26%,远高于河北省和全国的增长速度。

而持续多年的经济高速增长,使得燕郊很快从一个普通经开区变成了被河北视为加快打造环首都经济圈战略下发挥“桥头堡”作用的区域,基本的依据之一是,作为中心城市的北京在市场导向下辐射效应将不断增强。

2003年,北京常住人口超过1400万人,人均GDP超过3000,而3000美元作为城市发展过程中的重要临界点,在经济学上,被普遍认为是一个城市由极化效应向发挥扩散效应转变的开端。包括燕郊在内的北京周边的卫星城要迎来难得的发展机遇了。

具体到燕郊,其最主要的发展思路之一就是,“主动融入、全面对接、同城一体、借势发展”,这被媒体形容为“身处冀东心在京”。更直观的体现是,在燕郊对外招商的宣传广告中,也极少见到“三河燕郊”或是“廊坊燕郊”的字样,更多打出的是“京东名城”和“北京后花园”的口号。

而北京送给燕郊的第一块蛋糕就是土地价格释放带来的房地产市场的快速升温。

公开的数据显示,2002年燕郊普通住宅每平方米均价为1000元左右,到了作为阶段性顶点的2007年,均价达到每平方米5200元。5年时间内,房价涨幅翻了4倍,年均涨幅超过30%。

2008年奥运会结束后,由于政策及奥运概念的过度透支,燕郊房价紧随北京跳水。然而时间不长,北京新的规划政策出台再次刺激了燕郊。

2009年10月,北京 CBD东扩方案在第十届北京CBD国际商务节上亮相。3个月后的第二年1月,时任北京市市委副书记、市长郭金龙在北京“两会”的政府工作报告中明确表示将全面启动“通州现代化国际新城”的规划和建设。

在北京向东发展的政策下,紧邻通州、距北京CBD25公里左右的燕郊再次被看好,其房地产市场也再次开始了一轮轮升级热潮。截至今年,燕郊的平均房价已达到8500元每平米左右,一些较好的小区甚至价格破万。

“其实,现在的收入远没有刚毕业卖楼时高,那时哪里是售楼,不需要任何销售技巧,几千人排队领号是常见的事儿。如果没有那一年的积累,我的家庭无论如何也负担不起燕郊的房价”。据付利民介绍,2011年,他以8000多元每平米的价格在当地购得一处房产,在做售楼员期间,该期小区还是6000多元,而现在价格已经过万,“不过,比起通州2万以上的均价,燕郊的价格优势还是非常明显。”

除此之外,对当地楼市的另一利好政策来自2011年北京市出台的“京15条”。 其中,北京户籍家庭不得购买第三套商品住宅,非北京户籍家庭不得购买第二套住宅,以及非北京户籍无法提供五年以上社保、纳税证明的不予售商品住宅的规定,这个被认为是造成北京市区和周边板块市场冷热不均的重要原因的政策使得北京区划内被热炒的通州、顺义等地房价大幅跳水。

受房市影响,燕郊曾出现短暂低谷,然而由于北京限购政策不适用于河北,大量被限的置业、投资需求将目光转向燕郊、香河、固安等北京周边城镇。

“最初还在燕郊和北京间犹豫,那时丰台、大兴的一些小户型还能够承受,‘京15条’出台后,燕郊就成了唯一的选择。”在有了买房的想法后,付利民一度跑遍北京各大周边郊县考察房源,他笑称自己“一到周末,就带着媳妇北京郊县一日游”,但北京的限购规定出台后,他将长长的备选房源名单几乎删完,最终还是落户在自己熟悉的燕郊。

巨大的投资、置业需求加速了楼盘的供应力度,接触的一位在燕郊从事房地产行业的人士估计,截至目前,燕郊在售楼盘16个,总建筑面积约805万平方米。而燕郊的存量房保守估计达到13万套左右,可供万人居住。

此外,最初作为配套产业的餐饮、超市等小型商业项目盘踞在主要楼盘周边,随着人口的集聚,基于地产导向的城市综合体建设呈现出业态多元化的趋势,以华堂、京华18洞国家标准高尔夫俱乐部、五星级福成为代表的娱乐度假综合体,以燕达国际建康城、汇福国际健康中心为代表的医疗综合体,以燕郊植物园、燕龙生态园、宏盛生态园为代表的旅游休闲综合体成为燕郊规模资本介入的物化呈现。

更为得到城市投资者青睐的是大型商业综合体,沿着燕顺路、迎宾路、102国道以北及周边区域分布着包括鑫乐汇、成功大广场、星罗城、天洋城购物中心、东贸国际购物中心、雷捷时代广场等近十个大型商业中心。

这些大型商业综合体在建及已建面积接近200万平方米,人均商业面积达4平方米,远远超过发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。

虽然这引发外界对于燕郊是否存在商业过度开发和房地产泡沫的质疑,但在付利民看来,大型商业中心带来更多的则是生活质量的提高,“到了周末想看场电影不用再专门跑到北京去了,周边这么多大商场,吃饭、购物、娱乐都很方便。”

长期关注燕郊城市和房地产市场的赵军认为,燕郊的快速发展与政府原先的规划并不吻合,是政府“无心插柳柳成荫”的结果,推动这种发展的根本力量既不是河北的政策倾斜也非北京的有意为之。

2. 计划外的“京东名城”

区划内的卫星城尚且难以发展,身处河北的燕郊打着“与北京隔河相望,距天安门直线距离30公里”的招牌就更加变得苍白起来。

燕郊的发展让如付利民一样的“北漂”距自己的城市梦想不再那么遥远。

然而,如果梳理这座京东小城过往的历史,除了清康熙年间在此地修建行宫,成为清朝历代皇帝拜谒东陵的驻跸之所,在漫长的20世纪里,无论在经济发展特色还是地域文化上,与中国大多数不知名的内陆小镇类似,燕郊从未像今天这样符号鲜明地进入人们的视线。

燕郊现隶属于河北省三河市,与天安门的直线距离约30公里,西北距首都国际机场25公里,南距120公里,身处京津唐都市圈核心地带,同时也是全国离天安门最近的产业开发区,尽管和河北其他城市比有着得天独厚的区位优势,但这座潮白河东岸的新兴小城在很长时间里却没能得到北京要素外溢带来的红利。

在研究者看来,原因之一在于燕郊及其所隶属的廊坊建国以来经历了频繁的行政区划变迁。

廊坊解放初属河北省通州地区,1955年河北省通州市改通县,划归北京市管辖,廊坊改属河北省天津地区;1973年河北省天津地区将武清等5县划归天津市管辖,天津地区行政公署迁安次县廊坊镇;1981年河北省天津地区改名为廊坊地区,廊坊镇升为县级廊坊市;1989年廊坊地区与廊坊市合并,撤消县级廊坊市,改设县级安次区,地市合并后设地级廊坊市。而在60年代,燕郊所在地的三河还曾一度脱离廊坊,隶属河北唐山地区。

频繁的行政区划变动使得燕郊面临更高的规划和建设风险。同时,被称为廊坊“北三县”的三河、大厂、香河由于被京津两个大型城市包围而成为全国面积最大的省间飞地,“北京不投资,河北也不敢贸然投资”,夹缝中的燕郊缺乏与河北的经济联系,也就一直游离于河北经济发展的主体之外。

据时任燕郊开发区管委会副主任的刘炜介绍,直到七十年代末到八十年代初,大量隶属于北京各部委的单位从三线进行回流,其中部分非能源利用单位进驻燕郊,随后伴随一些生产性单位的进驻,燕郊才逐渐为人所知。

于是,缺乏“政策关怀”的燕郊,更愿意将未来的命运交于北京,和周边的通州、顺义一起寄望区位要素能在北京不断调整的卫星城市规划中得以释放。

与此同时,与世界其他国际性大城市早早开始进行卫星城的规划和建设实践相比,事实上,北京对于周边卫星城的规划起步并不算晚。

1958年,在苏联专家的指导下,北京市制定了《北京市城市建设总体规划初步方案(草案)》,其中提出了在城市布局上采取“子母城”的形式,并规划了昌平、门头沟、通县等40多个卫星镇。但实际的城市布局却参照当时的莫斯科,采取单中心加放射形路结构模式。

1983年的《北京城市总体规划》提出重点建设燕化、黄村、通县、昌平四个卫星城,并于第二年出台《北京市加快卫星城建设的几项暂行规定》,推动郊区、郊县经济发展,并试图缓解中心城区越发拥堵的问题。然而此方案并未得以真正执行,“摊大饼”现象更加严重。

10年后的1993年,经国务院批复的《北京城市总体规划()》中,提出建设通州、大兴黄村、昌平、亦庄、房山良乡等14个卫星城镇,并提出重点实现“两个战略转移”,即城市发展重点要逐步从市区向郊区转移,市区建设要从外延扩展向调整改造转移。

尽管在城区膨胀的压力下北京的卫星城规划实践已经持续了30余年,但这并未能让区划内的郊县城市结束漫长的机遇等待期。从上世纪90年代初至1998年,14个卫星城的建设用地总规模从157平方公里增长到202平方公里,常住人口仅仅增长不足20万。

城市研究学者王圣学认为,在上世纪造成北京卫星城建设成效并不理想的主要原因,在于对卫星城的规划、建设只有大框架,缺乏具体的政策和有力的协调;同时,主城区与卫星城之间的安全、快速、廉价、大容量的公共交通络尚未形成,制约了区域间的要素流通;更重要的是,以土地和户籍政策为主的政策门槛造成了过高的人口集聚成本。例如,北京市就曾规定本市居民进入小城镇“必须购买二居室以上的商品房”。

区划内的卫星城尚且难以发展,身处河北的燕郊打着“与北京隔河相望,距天安门直线距离30公里”的招牌就更加变得苍白起来。

比如,燕郊虽然在1992年被设立为省级经济技术开发区,但辖属8个村庄、人口不足3万,固定投资1.8亿元,地区国民生产总值2.5亿元的经济规模,和同属廊坊、毗邻北京的固安、大厂、香河、涿州等地一样,也难以让外界对其未来产生更多的期待。

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